PDF Checkliste für den Wohnungskauf
- Immobiliensuche
- Immobilie kalkulieren
- Besichtigung der Immobilie
- Nötige Unterlagen & Prüfung
In 34 Seiten Schritt für Schritt zur Immobilie
Inhalt der Checkliste für den Wohnungskauf
- Definiere deine Ziele
- Wahl des passenden Ansprechpartners
- Kenne dein Budget
- Risiko oder kein Risiko
- Wahl der passenden Immobilienart
- Mögl. Zusatzdienstleister / Versicherungen
- Dein Strategieansatz
- Immobiliensuche
- Analyse der Immobilienlagen
- Immobilie kalkulieren
- Besichtigung der Immobilie
- Bankkontakt / Immobilienfinanzierung
- Nötige Unterlagen & Prüfung
- Rücksprache mit dem Steuerberater
- Kaufvertragsentwurf & notarielle Abwicklung
- Einrichtung eines separaten Immobilienkonto
- Richtige Immobilienvermietung
- Strukturierte Dokumentation
Definiere deine Ziele
Generell, bevor überhaupt über einen Wohnungskauf nachgedacht wird, geschweige denn eine Objektsuche gestartet wird, sollten unbedingt die Ziele und Zwecke genau definiert werden!
- Welches Ziel soll primär mit der Investition in Immobilien erreicht werden?
- Was ist dein Ziel hinter dem Ziel? (Zum Beispiel: Vermögensaufbau mit Immobilien, wozu willst du Vermögen aufbauen?)
- Warum sind dir die Ziele wichtig?
- Was bist du überhaupt bereit zu investieren um deine Ziele zu erreichen?
Definiere daher so genau wie möglich in der Checkliste für den Wohnungskauf, was du genau erreichen willst.
Das Wichtigste, wozu und weshalb dir deine gesetzten Ziele so wichtig sind, um eine klare Richtung erhalten zu können. Dies ist ein elementarer Schritt für eine spätere Selektierung und Ausarbeitung deiner persönlichen Strategie.
Wahl des passenden Ansprechpartners
„Wenn du schnell gehen willst, geh allein. Wenn du weit gehen willst, geh mit anderen“
Speziell bei Immobilien, wo mit sehr hohen Geldbeträgen hantiert wird, kann das Risiko sehr hoch sein, dass einem das ganze um die „Ohren fliegt“, wenn nur durch eigenes Halbwissen am Markt agiert wird.
Neben Expertenrat kann dir auch ein passender Ansprechpartner sehr viele weitere Vorteile bringen, wie zum Beispiel:
- Marktkenntnisse durch eigene Erfahrungen und vieler weiter Investoren/innen
- Zugang zu einer breiten Auswahl renditestarker, geeigneter Immobilien für dein spezielles Vorhaben
- Sehr gute Bankkontakte, welche dir Finanzierungen zu Top-Konditionen ermöglichen können
- Viele weitere…
Kenne dein Budget
Ein weiterer entscheidender Punkt in der „Checkliste Wohnungskauf“ ist dein Budget zu analysieren.
Bestimme wie viel Eigenkapital oder Eigenkapital Ersatzmittel dir zum Immobilienerwerb zur Verfügung stehen. Beispielsweise auch mögliche freie Grundschulden bestehender Immobilien als Sicherheit um bessere Konditionen von der Bank erhalten zu können.
Des Weiteren auch, wie hoch deine monatliche Belastung sein darf. Beachte, dass bei einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage Mieteinnahmen den Raten einer Immobilienfinanzierung gegenüberstehen.
Auch sollten auf jeden Fall mögliche Risiken nicht außer Acht gelassen werden, welche zu finanziellen Probleme führen können.
Beispielweise kann hier das Leerstandrisiko einer Immobilie sein, welche zur Vermietung gedacht ist. Wie du beispielsweise dieser Risikoart, sofern dies für dich überhaupt ein Risiko ist entgegenwirken kannst, erfährst du im nächsten Schritt der Checkliste beim Wohnungskauf.
Risiko oder kein Risiko
Finde, analysiere und bewerte mögliche auftretenden Risiken und schreibe diese in der Wohnungskauf Checkliste nieder.
Risiko ist nicht gleich Risiko!
Mögliche Risiken müssen speziell im Detail zur jeweiligen Persönlichkeit, der gewünschten Zielsetzung und der individuellen Situation einzeln betrachtet, analysiert und bewertet werden.
Soll beispielsweise ein Vermögensaufbau/Vermögenssicherung mittels vermieteten Immobilien als Kapitalanlage mit wenig bis kein Verwaltungsaufwand geschehen und dafür geringere Renditen in Kauf genommen werden, so können gewisse Risiken enorm entgegengewirkt werden oder diese sogar teilweise oder ganz eliminiert werden.
Ein möglicher Betrachtungsansatz könnte hier beispielsweise ein Neubauobjekt mit Mietenpool und Mietverwaltung sein.
Beispielsweise kann hier folgenden Risiken entgegengewirkt werden:
- Ausfall von Einnahmen mittels Mieteinahmen einer einzelnen Wohnung
- Eigenaufwand bei häufigen Mieterwechsel
- Aufwand wegen Distanz zur Immobilie vom eigenen Standort betrachtet
Bist du beispielsweise schon erfahren in Thema Vermietung bzw. stellt für dich keine persönliche Herausforderung dar und das Objekt ist in deiner Nähe, so kann sogar ein mögliches Risiko „häufiger Mieterwechsel“ verhältnismäßig höhere Chancen bewirken.
Bei Neuvermietung könntest du ggf. die Miete anpassen und die Einnahmen steigern.
Mehr zum Thema Vermietung findest du weiter unten in der Checkliste.
Wahl der passenden Immobilienart
Basierend deiner Zielsetzung, der genauen Analyse deines Budgets und welche Risiken du eingehen kannst, bewertest und analysiert du, welche Immobilienart bzw. welche daraus resultierenden Vor- und Nachteile speziell für dich am zielführendsten sind.
Du teilst hierbei mögliche Immobilien als Kapitalanlage in verschiedenen Immobilienarten/Kategorien ein und bewertest die Vor- und Nachteile.
Du triffst eine Entscheidung zur näheren Auswahl potentiellen Immobilien(arten).
Hast du beispielsweise ein überdurchschnittliches Einkommen und möchtest deine persönliche Steuerlast in Vermögen verwandeln, so bietet sich beispielsweise ein saniertes, vermietetes Denkmalobjekt mit gewissen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten an.
Mögliche Zusatzdienstleister / Versicherungen
Fasse zusammen, welche nötigen/möglichen Mittel/Zusatzoptionen für dich wichtig sind, um für dich nennenswerte Risiken zu minimieren oder teilweise zu eliminieren.
Auch welche, die deinen eigenen Verwaltungsaufwand verringern bzw. beseitigen.
Eine mögliche Auswahl kann sein:
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Dein Strategieansatz
Hier geht es darum, welcher unter Berücksichtigung deiner Möglichkeiten, den verkraftbaren auftretenden Risiken/Hindernissen im Verhältnis zu den Chancen, einen Weg zu finden der speziell zu deinem Wunschziel führt.
Erstelle dir deinen persönlichen Strategieansatz unter Berücksichtigung deiner Ziele, Möglichkeiten, den bereit einzugehenden Risiken bzw. Möglichkeiten welche diese Risiken reduzieren.
Immobiliensuche
In diesem Schritt der Wohnungskauf Checkliste geht es darum, geeignete Objekte passend zu den vorherigen Punkten sowie deiner persönlichen Strategie ausfindig zu machen.
Idealerweise hast du einen erfahrenen Ansprechpartner mit entsprechendem Know-how, Marktzugang sowie weiteren, für dich nützlichen Vorteilen zur Verfügung oder startest alternativ deine eigene Recherche.
Die Immobiliensuche kannst du alternativ, beispielsweise hier starten:
- Auf Immobilienportalen wie Immoscout24, Immowelt…
- Recherche im Bekanntenkreis bzw. eigenen Netzwerk
- Zwangsversteigerungen
- Exclusive Immos bei tschauder-immobilien.de
Analyse der Immobilienlagen
Sind potentielle Immobilien gefunden, geht es jetzt darum die verbundenen Immobilienlagen zu analysieren und zu bewerten.
Im Wort „Immobilie“ steckt das Wort „immobil“. Immobil ist das lateinische Wort für unbeweglich oder nicht beweglich.
Die Wahl der Immobilienlagen ist daher mitunter ein sehr wichtiger, entscheidender Punkt der über einen Erfolg oder Misserfolg einer Investition in Immobilien entscheiden kann.
Eine alte Immobilienweisheit besagt daher: „Lage, Lage, Lage“
Die Lagen sind so ziemlich das Einzige, was sich im Nachhinein nicht mehr ändern lässt.
Mehr zum Thema „Lage“ kannst du hier nachlesen: Lage, Lage, Lage
Immobilien kalkulieren
Ein sehr wichtiger auschlaggebender Punkt die potentiellen Immobilien zu kalkulieren, ob die gewünschten Ziele überhaupt erreicht werden können und welche Kennzahlen hinter der Investition in Immobilien stehen.
In der Checkliste beim Wohnungskauf ist das Thema in folgende Berechnungsschritte untergliedert:
- Erste Überschlagsrechnung
- Kalkulation unter Berücksichtigung passender Finanzierungskonditionen sowie zusätzliche laufende und einmalige Kosten
- Nachkalkulation
Mehr zum Thema „Mietrendite berechnen“ kannst du hier nachlesen: Mietrendite Berechnung
Idealerweise verwendest du für Kalkulationen beispielweise ein Excel-Tool. Einen möglichen Immobilienrechner kannst du dir hier für 0 Euro als Excel-Datei herunterladen: Zum Immobilienrechner
Besichtigung der Immobilie
Kaufe niemals die Katze im Sack!
Passen die Kennzahlen / Werte aus deiner Überschlagsrechnung der potentiellen Immobilien als Kapitalanlage zu deinen Vorstellungen, Möglichkeiten, Zielen und deinen vertretbaren Risiken, dann geht es zur Immobilienbesichtigung.
Betrachte bei der Besichtigung niemals das Objekt an der physischen Erscheinung an sich alleine, sondern versetze dich auch in die Lage deiner passenden Mieterzielgruppe.
Bewerte zudem die einzelnen Immobilienlagen vor Ort und ergänze den Punkt „Analyse der Immobilienlagen“ nach deinen Eindrücken welche du örtlich gesammelt hast.
Zum Thema „Immobilienbesichtigung“ findest du einen weiterführenden Link zu einer separaten Checkliste: Checkliste Wohnungsbesichtigung
Verwende diese hierzu und kehre nach Durcharbeit zu dieser Checkliste für den Wohnungskauf zurück.
Bankkontakt / Immobilienfinanzierung
Die idealste Immobile mit Top-Kennzahlen nützt nichts, wenn das nötige Kapital für den Kaufpreis fehlt, um diese schlussendlich auch kaufen zu können.
Die Checkliste beinhaltet unter anderem:
- Passende Banker/Immobiliendarlehensvermittler/innen finden
- Richtige Kontaktaufnahme zu den Banken
- Passende Finanzierungsangebote einholen
- Das/die finale/n Immobiliendarlehen
Die monatlichen Raten einer dazugehörigen Immobilienfinanzierung sind der wesentliche Bestandteil der Ausgaben einer vermieteten Immobilie und beeinflussen somit bedeutend die Rentabilität der Investition.
Das Immobiliendarlehen oder mehrere gesplittete Finanzierungen sind somit ein sehr wichtiger Bestandteil.
Du benötigst Unterstützung die passende Immobilienfinanzierung für dein Vorhaben zu finden?
Klicke hier: Immobilienfinanzierung
Nötige Unterlagen & Prüfung
Welche grundlegend nötigen Unterlagen zur Immobilie eingeholt und geprüft werden sollten.
Diese sind unter anderem:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Teilungserklärung
- Lageplan
- Grundrisse
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftspläne
- Informationen über Rücklagefonds
- Ob demnächst größere Investitionen am Objekt geplant sind oder anfallen können
- WEG-Verwaltervertrag (mehr Infos und Beispiel zur WEG-Verwaltung: WEG-Verwaltung
- Ggf. Mietverwaltervertrag (mehr Infos und Beispiel: Mietverwaltung)
- Ggf. Mietenpoolvertrag
- Wie lange ist der/die Verwalter schon für das Objekt tätig?
- Wohngebäudeversicherung
- Bestehende Mietverträge, falls das Objekt bereits vermietet ist
- Die letzten Hausgeldabrechnungen
Bei Sanierungsobjekten / Neubau
- Baugenehmigung/en
- Baubeschreibung & Leistungsbeschreibung inkl. Terminplan
- Zahlungspläne
Rücksprache mit dem Steuerberater/in
Halte Rücksprache mit deinem persönlichen Steuerberater/in und besprecht im Detail, was die geplante Investition aus steuerlicher Sicht genau speziell für deine Situation bedeuten kann.
Zu empfehlen ist, bei allgemeinen Sanierungen die „15%-Regel“ nicht zu überschreiten.
Kaufvertragsentwurf & notarielle Kaufabwicklung
Lass dir schließlich mit dem Verkäufer, oder mit Hilfe deines Ansprechpartners bzw. Makler, bei einem ausgewählten Notariat einen Kaufvertragsentwurf erstellen.
Mehr zum Thema „Kaufvertrag einer Immobilie“ kannst du im unten genannten Blogbeitrag nachlesen. Du findest ebenfalls ein Beispiel, wie so ein Vertrag aussehen kann: Kaufvertrag Immobilie
Bis zur eigentlichen notariellen Kaufabwicklung müssen als Privatperson in Deutschland mindestens zwei Wochen Bedenkzeit vergehen.
Welche anschließenden Schritte nach der notariellen Kaufabwicklung anfallen und auf was zu achten ist, findest du ebenfalls in der Checkliste.
Einrichtung separates Immobilienkonto
Separiere auf jeden Fall zur Übersichtlichkeit die laufenden Buchungen der Immobilie als Kapitalanlage von deinem persönlichen Girokonto!
Richte dir dazu ein separates Girokonto ein.
Bei mehreren Immobilien erfährst du in der Checkliste für den Wohnungskauf eine Möglichkeit, wie du die einzelnen Buchungen mittels Softwarelösung voneinander automatisiert trennen kannst.
Beispielsweise kannst du dann auch zum Jahresende per Mausklick eine Auswertung der einzelnen Immobilien erstellen lassen und hast somit die laufenden Buchungen klar im Blick.
Richtige Immobilienvermietung
Sofern die Immobilie noch nicht vermietet ist, steht nach dem erfolgreichen Kauf und ggf. nach einer Sanierung die Vermietung an.
In der Checkliste erhältst du einen Überblick bzw. eine Reihenfolge wie du eine erfolgreiche Vermietung durchführen kannst.
Ebenfalls werden dir zwei weitere kostenfreie Dokumente für eine Vermietung zur Verfügung gestellt:
Strukturierte Dokumentation
Achte auf jeden Fall auf eine sauber strukturierte Ablage der Unterlagen zur Immobilie.
In der „Wohnungskauf Checkliste“ erfährst du über eine mögliche Unterteilung bzw. Ordnerstruktur einer Immobilie.
Lege alle Dokumente, auch laufend, digital und/oder in Papierform entsprechend ab.
Welchen Zweck hat die Checkliste beim Wohnungskauf
Die „Checkliste beim Wohnungskauf“ hat nicht den Anspruch auf Vollständigkeit, da jede Entscheidungsfindung im Detail einzeln von jeweiligen Experten individuell Betrachtet werden muss.
Diese Checkliste bietet jedoch einen groben Leitfaden in welcher Reihenfolge gewisse Schritte abgearbeitet werden können und worauf zu achten ist, um eine strukturierte Richtung zum Wunschziel erhalten zu können.
Fazit „Wohnungskauf Checkliste“
Eine Wohnungskauf Checkliste kann ein nützliches Werkzeug für die Entscheidungsfindung und Abarbeitung nötiger Schritte für den Erwerb einer Immobilie sein.
Eine Checkliste für den Wohnungskauf kann somit eine mögliche Schritt-für-Schritt-Anleitung beim Immobilienkauf sein, worauf zu achten ist und welche Unterlagen nötig sind.
Auch, dass gewisse Punkte bei der Analyse/Bewertung/Auswertung gewisser Faktoren nicht in Vergessenheit geraten oder gar auf die leichte Schulter genommen werden.
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage oder für den Eigennutz ist mit einem bedeutenden Kapitalaufwand, sowie mit einigen Vorteilen und auch Risiken verbunden.
Der Kauf einer Immobilie sollte keineswegs auf die leichte Schulter genommen werden und eine Unterstützung eines passenden Immobilienexperten ist zudem äußerst empfehlenswert!
Sollte eine Immobilie für den Eigennutz erworben werden, ist es empfehlenswert, ebenfalls so vorzugehen, als würde man diese für Anlagezwecke zur Vermietung verwenden. Emotionale Einflüsse für die Entscheidungsfindung können somit reduziert werden und bleibt während des Kaufprozesses auf sachlicher, analytischer Ebene. Auch ob unter anderem ein Kaufpreis gerechtfertigt ist.
Servus, mein Name ist Tobias Tschauder
- Immobilienbesitzer / privater Immobilieninvestor
- Selbstständiger, unabhängiger Immobilienmakler
- Kerngebiet: Wohnimmobilien zur Kapitalanlage
- Quantitative Proprietary Trader
- Staatlich geprüfter Maschinenbautechniker mit Auszeichnung
Vor einigen Jahren stand ich zum Thema Immobilien/Wohnen bei folgender Thematik:
- Ewig zur Miete wohnen und „später nichts davon zu haben“, wollte ich nicht
- Das eigene Haus mit etwa einer Million Euro Konsumschulden auch nicht
Daher vertiefte ich mich darin, Wohnungen als Kapitalanlage zu kaufen und zu vermieten.
Ich wohne selbst zur Miete, wo, wie, und wie lange ich will und kaufe selbst lieber Immobilien als Kapitalanlage anhand Zahlen/Daten/Fakten dort wo es wirtschaftlich gesehen am interessantesten ist.
„Es ist ein schönes Gefühl im Monat mit Immobilien mehr Vermögen (Mieteinahmen, Steuervorteile, Inflation…) zu generieren, als selbst für das eigene Wohnen zu konsumieren.“
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Haftungsausschluss
Diese Checkliste stellt keine Finanz- oder Steuerberatung dar und ersetzt eine solche auch nicht. Sie dient ausschließlich Freizeit- und Unterhaltungszwecken. Tschauder-Immobilien, Tobias Tschauder übernimmt keinerlei Haftung für die bereitgestellten Inhalte. Fehler können nicht ausgeschlossen werden. Eine Verallgemeinerung individueller Investmententscheidungen ist grundsätzlich nicht möglich und kann auch durch diese PDF nicht erfolgen.
Für die Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit der Inhalte wird ebenfalls keine Haftung übernommen. Der Nutzer dieser Checkliste handelt vollständig auf eigene Verantwortung sowie hinsichtlich daraus resultierender Entscheidungen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Tschauder-Immobilien, Tobias Tschauder keine Steuer- oder Finanzberatung anbietet oder durchführt. Jede individuelle persönliche Situation muss von entsprechenden Experten einzeln und im Detail geprüft werden. Diese PDF erhebt in keiner Weise den Anspruch, eine solche Prüfung zu ersetzen.
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Erlangt ein Nutzer auf anderem Wege Zugriff auf diese Checkliste, übernimmt Tschauder-Immobilien, Tobias Tschauder ebenfalls keinerlei Haftung.
