Mietrendite Berechnung

Die Mietrendite stellt dar, welchen Ertragswert in Prozent der Immobilieninvestor aus einer Immobilie innerhalb eines Jahres gegenüber dem Einkaufspreis erzielt. Bevor eine Immobilie gekauft wird, sollte unbedingt eine Mietrendite Berechnung durchgeführt werden, um feststellen zu können wie sehr sich die Investition rentiert. Ich stelle dir außerdem in diesem Beitrag einen Immobilienrechner für 0 Euro zum Download zur Verfügung womit du eine Immobilie kalkulieren kannst.

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Die anfängliche Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite ist der Quotient der Jahreskaltmieteinahmen und dem Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten) einer Immobilie. Diese Rendite gibt an, wie viel Prozent im Jahr durch Kaltmieteinahmen gegenüber dem Kaufpreis erwirtschaftet werden. Diese Kennzahl ist auch meist bei den Exposés von Maklern und Verkäufern zu finden.

Berechnungsformel Bruttomietrendite

Bruttomietrendite %; Jahreskaltmiete €, Kaufpreis (ohne Kaufnebenk.) €

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis

Berechnungsbeispiel einer Immobilie

Der Einkaufspreis einer Immobilie beträgt 200.000 Euro ohne Kaufnebenkosten und die Jahreskaltmieteinahmen betragen 11.000 Euro.

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis

Bruttomietrendite = 11.000 € / 200.000 €

Bruttomietrendite= 0,055 entspricht 5,5%

Die anfängliche Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist der Quotient der Jahreskaltmieteinahmen minus jährliche Bewirtschaftungskosten und des Kaufpreises plus Nebenkosten plus mögl. Aufwertungskosten. Von der Bedeutung her lässt sich die Nettomietrendite mit der Unternehmenskennzahl EBIT (Earnings Before Interest and Tax) vergleichen.

Berechnungsformel Nettomietrendite

Nettomietrendite %, Jahreskaltmiete €, jährliche nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten €, Kaufpreis €, Kaufnebenkosten € (ohne Käuferprovision), Aufwertungskosten €

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwertung)

Rechenbeispiel einer Immobilie

Der Einkaufspreis einer Immobilie beträgt 150.000 Euro in Bayern, die Jahreskaltmiete sind 11.000 Euro, die nicht auf dem Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten belaufen sich auf 600 Euro im Jahr und die Immobilie wird mit 50.000 Euro aufgewertet. Die Kaufnebenkosten betragen 8.250€ (ohne Maklerprovision)

Wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen, kannst du hier im Detail nachlesen: „Kaufnebenkosten Immobilie“

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Aufwertung)

Nettomietrendite = ( 11.000€ – 600€) / (150.000€ + 8250€ + 50.000€)

Nettomietrendite = 0,05 entspricht 5%

Die anfängliche Eigenkapitalrentabilität

Die Eigenkapitalrentabilität ist das eigentlich interessanteste an einer Immobilie zum Vermögensaufbau. Diese Kennzahl macht die Immobilie sehr interessant und stellt sehr viele Alternativen in den Schatten. Hierbei wird betrachtet, wie viel jährliche Rendite vom tatsächlich eingesetzten Eigenkapital erwirtschaftet wird.

Eigenkapitalrentabilität Formel

Eigenkapitalrentabilität %, Kaufpreis der Immobilie €, Kaufnebenkosten € (z.B. Bayern), Jahreskaltmiete €

Eigenkapitalrentabilität = (Jahreskaltmiete – Zins) / verwendetes Eigenkapital

Beispielrechnung

Es wird eine kernsanierte Immobilie für 200.000 Euro erworben und mit Eigenkapital werden die Kaufnebenkosten sowie 2% des Kaufpreises aus Eigenmitteln bezahlt. Also eine 98%-Finanzierung wird angewendet. Die Beispielimmobilie soll in Bayern gekauft werden (11.000€ Kaufnebenkosten ohne Käuferprovision). Die jährlichen Kaltmieteinahmen belaufen sich auf 11.000 Euro. Als jährlicher Zinssatz für die Finanzierung werden 4,25% angenommen.

Eigenkapitalrentabilität = (Jahreskaltmiete – Zins) / verwendetes Eigenkapital

Eigenkapitalrentabilität = (11.000€ – 4,25% * 98% * 200.000€) / (11.000€ + 2% * 200.000€)

Eigenkapitalrentabilität = 0,178 entspricht 17,8% pro Jahr

Unseriös? Nein, das ist die Realität. Diese Rechnung bedeutet, dass mit 15.000Euro Eigenkapital anfänglich jährlich 17,8% Rendite in Form von Vermögensaufbau erwirtschaftet werden. Hinzu können noch Steuervorteile in Form von Abschreibungsmöglichkeiten und eine potentielle Wertsteigerung der Immobilie hinzukommen.

In der Realität sind 9 von 10 Millionären dies durch Immobilien geworden

In den vergangenen Jahren während der Niedrigzinsphase und der lockeren Geldpolitik waren Immobilienfinanzierungen inkl. Kaufnebenkosten machbar. Verwendest du hierbei diese Formel, so würde im Nenner eine 0 stehen. Bedeutet, dass diese Gleichung mathematisch nicht lösbar wäre, bzw. die Rendite gegen unendlich laufen würde, da Geld aus dem Nichts geschaffen würde.

Überschlagsrechnung einer Immobilie

Wie eine erste, schnelle und einfache Immobilienberechnung schnell ohne großen Aufwand durchgeführt werden kann.

Ausgangssituation

Es soll eine kernsanierte Immobilie mit 200.000 Euro mit 11.000 Euro jährlichen Mieteinahmen in Bayern (5,5% Nebenkosten vom Kaufpreis) erworben werden. Es soll hierbei eine 98% Finanzierung mit 4,25% Zins p.A. und 2% Tilgung p.A. angewendet werden.

Wie viel Eigenkapital soll eingebracht werden?

Wie hoch ist die monatliche Zuzahlung des Darlehens bei dieser Konstellation?

Lösung

Als erstes berechnen wir wie viel Eigenkapital eingebracht wird:

Eigenkapital = Kaufnebenkosten + 2% vom Kaufpreis

Eigenkapital = 5,5% * 200.000€ + 2% * 200.000€

Eigenkapital = 15.000€

Als nächstes berechnen wir wie hoch die monatlichen Kosten des Darlehens wären:

Annuität = (Zinssatz + Tilgung) * Höhe des Darlehens

Annuität = (4,25%+2%) * 98% * 200.000€

Annuität = 12.250€ entspricht 1020,83€ pro Monat

Des Weiteren berechnen wir die monatlichen Kaltmieteinahmen:

Monatliche Kaltmieteinahmen = Jahreskaltmiete / 12 Monate

Monatliche Kaltmieteinahmen = 11.000€ / 12

Monatliche Kaltmieteinahmen = 916,67€

Wir berechnen die Differenz zwischen der Darlehenskosten und den Kaltmieteinahmen pro Monat:

Monatliche Zuzahlung = Darlehenskosten Monat – Monatliche Kaltmiete

Monatliche Zuzahlung = 1020,83€ – 916,67€

Monatliche Zuzahlung = 104,16€

Anhand dieser Überschlagsrechnungen können wir hierbei feststellen, dass wir für 15.000 Euro eine Immobilie im Wert von 200.000€ kaufen und hierzu anfangs, bis zur nächsten Mieterhöhung, nur 104,16€ monatlich für das Darlehen dazulegen müssen.

Fazit Mietrendite Berechnung

Eine Immobilie kalkulieren vor einer möglichen Anschaffung stellt ein absolutes Muss dar, auch wenn eine Immobilie für den Eigennutz, meist emotional, gekauft wird sollten Berechnungen der Rendite bei einer möglichen Vermietung durchgeführt werden. Sollte die Berechnung nicht selbst durchgeführt werden, so sollte diese zumindest vom Makler oder Verkäufer vorgelegt werden. Hierbei wird sichergestellt, dass der Einkaufspreis gerechtfertigt ist.

Die Mietrendite Berechnung ist jedoch nur ein kleiner Teil einer erfolgreichen Investition in Immobilien. Es spielen noch viel weitere Punkte eine sehr wichtige Rolle. Dies können zum Beispiel sein:

• Eine Immobilie ist wie der Name schon sagt ein nicht bewegbares Gut. Die Lagen sind sehr wichtig! Zum Thema Lagen kannst du hier mehr Informationen finden: „Lage, Lage, Lage“
• Wie sieht die Bevölkerungsentwicklung in der Gegend aus?
• Welches Mieterklientel liegt vor?
• Wie sehen die geografischen Bedingungen der Gegend aus
• Welche Arbeitsmöglichkeiten gibt es in der Region
• Besteht eine Verknappung an Wohnraum?
• Wie ist die Immobilie im physischen Zustand?

Sehr viele weitere Punkte spielen eine bedeutende Rolle. In meinem Blog kannst du gerne stöbern und du findest weiteres Know-how von mir worauf es ankommt.