Ist die passende Immobilie gefunden und eine Finanzierungsbestätigung ist vorhanden, egal ob Eigenheim oder Kapitalanlage, so fehlt nur noch der Notarvertrag bzw. der Immobilienkaufvertrag. Eine notarielle Kaufabwicklung einer Immobilie ist in Deutschland ein Muss egal ob aus gewerblicher oder privater Angelegenheit.
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Inhalt:
Kaufvertrag Immobilie – Was ist das?
Es wird von einem Kaufvertrag einer Immobilie (Notarvertrag) gesprochen, sobald ein Immobilienkaufvertrag durch einen Notar beurkundet wurde. Dieser wird nach Unterschrift beider Parteien (Käufer und Veräußerer) beim gewählten Notariat gültig.
Mit dem Kaufvertrag Immobilie verpflichtet sich der Veräußerer (Verkäufer) einer Immobilie das Eigentum dem Käufer zu übertragen. Ebenfalls verpflichtet sich der Käufer dazu, dem Veräußerer den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen.
Ein Rücktritt ist nur in speziellen Fällen möglich, wenn zum Beispiel der Veräußerer grobe Mängel verschwiegen hat.
Egal ob der Verkauf gewerblich oder privat erfolgt, ein Notarvertrag also die notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist gem. § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zwingend erforderlich, um den Kauf einer Immobilie rechtssicher abwickeln zu können.
Grund einer notariellen Abwicklung
Erst durch eine Beurkundung ist es rechtlich möglich, Änderungen der Besitzverhältnisse im Grundbuch zu beantragen. Des Weiteren sollen Käufer und Verkäufer durch einen Notar vor einem voreiligen Vertragsabschluss geschützt werden. Soll eine Immobilie privat gekauft werden, so muss dem Käufer mindestens zwei Wochen vor Beurkundung der Kaufvertragsentwurf ausgehändigt werden. Somit wir sichergestellt, dass für Unklarheiten und auftretenden Fragen genügend Zeit ist.
Der Notar wirkt beim Immobilienkauf als Vermittler zwischen Käufer und Veräußerer. Er beantwortet auftretende Fragen und gewährleistet die juristische Rechtmäßigkeit der Vertragsinhalte.
Der Notar ist dabei zur rechtlichen Neutralität verpflichtet und darf keine der beiden Parteien benachteiligen oder bevorzugen.
Der Aufbau – Was in einem Notarvertrag stehen muss
Die Inhalte eines Notarvertrages unterscheiden sich von Vertrag zu Vertrag. Er enthält üblicherweise:
- Persönlichen Daten der Vertragsparteien: Dieser Teil des Vertrages führt die allgemeinen Informationen zu Eigentümer und Käufer auf.
- Informationen zur Immobilie: Hierzu gehören die wichtigsten Daten zur Immobilie, beispielsweise die Art des Objekts, Anschrift und die Wohnfläche.
- Grundbuchdaten: Die wichtigsten Daten aus dem Grundbuch werden im Notarvertrag aufgeführt. Dazu gehören die bisherigen Eigentümer und die vorangegangenen Besitzer der Immobilie.
- Informationen über Grundschulden: Bestehen Grundschulden, werden diese im Notarvertrag aufgeführt. Dazu zählen alle Darlehen, die vom bisherigen Eigentümer für die Immobilie aufgenommen wurden.
- Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten: Was kostet die Immobilie und wann muss der Käufer den Kaufpreis zahlen?
- Angaben zur Finanzierung: Wie finanziert der Käufer den Immobilienkauf?
- Energieausweis: Seit 2014 muss ein Kaufvertrag Angaben zur Energieeffizienz einer Immobilie beinhalten
Darüber hinaus kann ein Notarvertrag weitere Inhalte enthalten, die von beiden Parteien vereinbart wurden.
Wer den Immobilienkaufvertrag aufsetzt
Den Immobilienkaufvertrag erstellt der Notar, dessen Aufgabe es ist, als unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes, Bürger bei wichtigen Vereinbarungen unparteiisch zu betreuen und zu beraten. Vor diesem Hintergrund ist die Beurkundung von Immobilienkaufverträgen durch einen Notar gesetzlich vorgeschrieben.
Welche Informationen braucht der Notar
Der Notar ist dafür zuständig, alle wichtigen Daten und Informationen vor dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags einzuholen. Dazu muss er vorab zu diesen Fragen die notwendigen Details von den Vertragsparteien oder von amtlichen Stellen (Grundbuchamt) erfahren:
Wer verkauft an wen?
Die persönlichen Daten (Vor- und Nachname, Geburtsname, Geburtsdatum und -ort, Wohnadresse, Personalausweisnummer) der beteiligten Parteien (sowie ggf. der Ehegatten).
Grundbuch und Sachstand
Ist die Immobilie belastungsfrei oder gibt es Belastungen sowie Dienstbarkeiten? Beispiele dafür sind eingetragene Buchgrundschulden, Wegerechte, eine Erbpacht, die Teilungserklärung (Wohnanlage Eigentumswohnung) sowie die nötigen Angaben zum Grundbuch selbst (Nummer Blatt, Gemarkung, Flur und Abteilungen).
Vertragsgegenstand
Was wird verkauft, was gehört alles dazu? Welche beweglichen Gegenstände (Auflistung) werden mit der Immobilie verkauft?
Kaufpreis
Wie hoch ist er vereinbart? Welchen Wert haben das mitverkaufte bewegliche Inventar und die Ausstattung? Wird der Kaufpreis einmalig oder in Raten gezahlt? Auf welches Konto (inklusive Kontoinhaber) hat der Käufer den Kaufpreis zu zahlen und wann ist er fällig?
Daten zum Übergang von Eigentum, Besitz, Nutzungsrecht und Lasten
Wann soll die Eigentumsübergabe erfolgen? Achtung: Geht der Besitz und das Eigentum der Immobilie an den Käufer, übergehen damit auch alle Rechte, Pflichten und Kosten an ihn über, selbst wenn die Umschreibung im Grundbuch bzw. Grundbucheintrag noch nicht erfolgt ist.
Gewährleistungsansprüche
Sie beziehen sich auf bekannte Mängel oder auf den Fall, dass solche später noch entdeckt werden. Dabei wird festgelegt, welche Garantien oder Ansprüche im Falle erforderlicher eine Reparatur- oder Nachbesserungsarbeiten bestehen.
Welche Aufgaben hat der Notar
Beurkundung des Kaufvertrags
Der Notar erstellt den Kaufvertrag für die Immobilie, der alle relevanten Informationen und Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer enthält. Dieser Vertrag wird von beiden Parteien unterzeichnet und vom Notar beurkundet.
Überprüfung der Eigentumsverhältnisse
Der Notar prüft das Grundbuch und andere öffentliche Register, um sicherzustellen, dass der Verkäufer das volle Recht hat, die Immobilie zu verkaufen, und um sicherzustellen, dass keine Hypotheken oder Belastungen auf der Immobilie liegen.
Erstellung von Eigentum-Übertragungsurkunden
Der Notar erstellt die notwendigen Urkunden, um das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen. Dies beinhaltet oft die Erstellung eines sogenannten „Auflassungsvormerks“ im Grundbuch.
Überwachung der Zahlungen
Der Notar überwacht die Zahlungen, einschließlich des Kaufpreises und aller Nebenkosten (wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren). Er stellt sicher, dass alle Zahlungen ordnungsgemäß abgewickelt werden.
Belehrung der Parteien
Der Notar belehrt Käufer und Verkäufer über ihre Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf und klärt sie über die rechtlichen Konsequenzen auf.
Eintragung im Grundbuch
Nach Abschluss des Kaufvertrags sorgt der Notar dafür, dass die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen wird. Dies ist entscheidend, um die Eigentumsrechte des Käufers zu schützen.
Steuerliche Angelegenheiten
Der Notar meldet den Immobilienkauf bei den relevanten Steuerbehörden an und sorgt für die Zahlung der Grunderwerbsteuer.
Treuhänderische Verwahrung von Geldern
Der Notar kann Gelder treuhänderisch verwalten, um sicherzustellen, dass sie erst freigegeben werden, wenn alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind.
Was der Notarvertrag kostet und wer zahlt
Grundsätzlich werden die Notar- und Grundbuchkosten von dem Käufer bezahlt. Hierzu fallen bis zu 1,5% des Kaufpreises an Notarkosten an und etwa 0,5% für die Grundbuchkosten. Es sind auch Ausnahmen möglich, dass diese vom Käufer und Veräußerer der Immobilie geteilt werden.
Eine genauere Auflistung der Kaufnebenkosten findest du hier: „Kaufnebenkosten Immobilie„
Welche Unterlagen zu Prüfung eines Immobilienkaufvertrages erforderlich sind
- Entwurf des Notarvertrages
- Grundbuchauszug
- ggf. Exposé und Baugenehmigung
- Flurkarte
- Werden bestimmte Wirtschaftsgüter oder Gegenstände mit gekauft?
Beim Kauf einer Eigentumswohnung:
- notarielle Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Beschlusssammlung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
- Besteht Sanierungs- oder Instandhaltungsbedarf? Bestehen Wohngeldrückstände?
Download Kaufvertrag Immobilie Beispiel
Hier kannst du dir ein Beispiel eines Kaufvertrages als PDF herunterladen. Dieser Entwurf des Kaufvertrages gehört zu einer Immobilie welche unter anderem in meinem Bestand ist.
